本月，两只创新型QDII——投资海外REITs即房地产信托凭证的QDII基金已经获批发行，分别为诺安收益不动产基金及鹏华美国房地产证券投资基金。

    这两只基金均以主动管理形式投资海外REITs，不同点是，诺安收益不动产基金投资范围相对广泛，主要投资于美国、澳大利亚、英国、法国等发达国家和地区，鹏华美国房地产基金则专注于美国和加拿大的REITs市场。

    风险收益介于债券、股票间
    对于国内投资者而言，REITs本身即为新鲜事物。

    国内的房地产信托通常指信托公司募集的房地产开发融资产品，不过，海外REITs则主要从事不动产的物业管理和后期运营。

    具体而言，REITs涵盖了住宅地产和商业地产的各个领域，包括写字楼、工业厂房、购物中心和百货商场、住宅和酒店式公寓、酒店及度假中心、仓储、养老院、健康医疗设施等等。

    上述两只QDII基金主要投资于海外上市交易的权益类REITs，按照通俗理解，这些REITs更类似股票或者上市交易型基金。在美国上市交易的REITs均在美国三大交易所挂牌，标普500指数中有14只成分股是REITs，而目前美国房地产行业上市公司的绝大部分证券都是REITs。

    诺安基金不动产基金拟任基金经理朱富林介绍，REITs的收益主要来自于两个方面，一是其本身的增值，二是租金收益，而作为REITs基金投资人其收益也来自于两个，一是REITs的分红，二是REITs二级市场价格上涨带来的基金本身的升值。

    朱富林称，由于海外REITs的租金期限通常较长，经营较稳定，同时分红率高达90%，因此，如果粗略在资产类别中进行比较，REITs的风险低于股票，但同时由于上市交易且具有一定波动，其风险高于债券，但从收益的角度看，长期看其收益又高于债券。

    鹏华基金国际业务部负责人也表示， REITs的风险收益特征介于债券与股票之间，不过REITs的价格会随着房地产市场价格起伏而波动，波动幅度某一阶段可能高于股票市场的价格波动水平。

    他认为，REITs是可考虑的抵抗通胀的投资品种之一，在全球通胀环境下，REITs持有的商业地产本身增值，租金水平随着通胀水平也会定期调高，而REITs必须根据当地法规要求进行定期的、高比例的分红，对于投资者而言，力争投资收益具有法规层面的制度支持，可考虑长期持有。

    有统计，海外机构投资者的资产配置中，约有15%配置于REITs。

    过去35年，美国房地产协会发的富时美国权益性REITs指数的年化收益率为13.98%，超过了同期美国标普500指数的11.17%。

    不过，在2008年富时美国权益型REIT指数的收益率为-37.36% ，MSCI美国REIT指数收益率为-37.73%，标准普尔指数收益率为-37.00%，表现差距并不明显。但在2009-2010年反弹过程中， 美国权益型REIT指数的收益率28.30%，MSCI美国REIT指数收益率为27.93%，标准普尔指数收益率为26.47%。

    REITs周期性各不同
    海外REITs包括多种类型，创新模式一直在持续发展中，从80年代的儿童保育中心，90年代的汽车服务中心，2000年时的电影院到最近5年前的健身中心，REITs投资范围越来越广，去年还扩展到葡萄种植园。

    鹏华基金国际业务部负责人介绍，每个房地产子行业的租约期限与盈利模式不一样，不同子行业REITs的分红政策各有差异，REITs的股息分红是由多种因素来决定，例如：资产类别、租约期限、出租率、现金流、公司的成长空间等。

    一般而言，物业租约期限越长，公司的股息分红就越稳定，股息收入占总回报率的比例就越高。例如医疗REITs，其平均租约期限为10-15年，长期稳定的现金流为股东提供了较高的分红收益； 医疗REITs 1994-2010的年化总收益率为13.2%，其中8.4%来自于股息分红， 4.8%来自于股价增值。

    但与其相比较，自助式仓库REITs， 其租约期限通常为3到6个月, 分红政策因此会相对保守，但是公司可以通过收购其他物业或开发房地产来实现资产增值；自助式仓库REITs 1994-2010的年化总收益率约为15.0%，但只有5.5%来自于分红，9.5%来自于股价增值，也因此，REITs的财富效应不仅仅体现于较高的分红收益，REITs公司管理层可以通过对资产的管理，资产规模的扩张以及房地产开发等来实现资产增值。

    在经济周期的不同阶段，不同REITS也会有不同表现。

    例如，医疗REITs由于其租客所处行业的抗周期性，在金融危机中体现出了良好的抗跌性；林场REITs主要业务包括生产木材、木制建筑材料、纤维素纤维（造纸用）、以及房地产开发与建造，由于市场对木材的需求相对而言受经济周期的影响较小，木材REITs也拥有一定的抗周期防御性；而酒店REITs通常经营处于竞争壁垒高市场的高档品牌酒店和精品酒店，客户群为高端消费者和商旅人士，再如自助仓储REITs通过提供仓储空间收取租金，需要通过提高租金、增加使用率（降低空置率）以及其他附加增值服务创造效益，其顺周期性都相对较强。

    纵观全球REITs市场，共有REITs多达600只，不同的国家和地区对REITs的定义和界定各不相同。从覆盖范围来看，美国REITs市场占全球REITs市场约40%，根据美国房地产信托协会（NAREIT）公布的数据，截至2011年1月底，美国上市REITs共有153家，总市值为3890亿美元。

    鹏华基金表示，美国REITs市场将是鹏华基金该系列产品线布局的起点。

    诺安基金拟任基金经理朱富林则强调，每个国家都有自己的经济周期，不动产周期、利润周期各不相同，再加上人民币升值较为确定，因此考虑进行全球配置，在不同经济周期选择不同强周期、弱周期的REITs品种进行主动投资。他认为，全球经济在将来几年都将较为动荡，因此从投资中会加大一些弱周期REITs品种的配置。

    附：海外商业REITs的代表性企业：
    西蒙地产集团（Simon Property Group）
    总部位于印第安纳波利斯，是美国最大的上市房地产企业，在北美、欧洲和亚洲共拥有393处物业，可租面积达到2434万平方米，也覆盖诸多国家，包括美国、波多黎各、法国、意大利、波兰、日本、韩国、墨西哥和中国。

    西蒙以零售地产见长，公司的战略一直是通过兼并和收购来维持增长。从1993年上市至今，西蒙借助资本市场的力量已经完成了超过250亿美元的物业并购。拥有的地标性地产包括纽约最大的品牌直销购物中心——伍德伯里直销购物中心（Woodbury Common Premium Outlets）、长岛的罗斯福购物中心、阿灵顿的时尚中心、东京的Gotemba直销购物中心和大阪的Rinku直销购物中心。

    西蒙在发展业务过程中，创建了Simon Brand Ventures（SBV），针对客户和商家提供专门的业务服务，包括统一回收垃圾、清理过道等，这些特殊的服务使得商家充分体验到西蒙地产的附加价值，也为客户提供了极大的便利，促进了购物广场的繁荣；同时SBV还提出多种方法来奖励顾客，培养顾客对购物中心和商家的品牌忠诚度，如积分制等；

    波士顿地产（Boston Properties）——全美最大的上市写字楼REITs

    2010年12月29日,波士顿地产公司(Boston Properties)以超过9.3亿美元的价格收购了波士顿著名地标约翰汉考克大楼(John Hancock Tower)，成为2010年最大的一宗商业地产项目收购。

    约翰汉考克大楼是一幢坐落在波士顿后湾(Back Bay)面积达170万平方英尺、62层高的波士顿第一高楼。2006年，百老汇合伙人(Broadway Partners)借贷33亿美元，买下了汉考克大楼和其他六所地产。其中汉考克大楼价值约13亿美元。至2009年，汉考克大楼成为房地产市场崩盘中最早遇到麻烦的著名地标建筑之一，其拥有者百老汇合伙人因无力支付高额贷款而被迫将其拍卖。诺曼底房产合伙人(Normandy Real Estate Partners)和五英里资本合伙人（Five Miles Capital Partners）以原价一半的价钱（6.6亿美元）拍得。波士顿地产非常看好后湾(Back Bay)区域房地产市场的复苏，在2010年底以9.3亿美元的价格得到了它。

    波士顿地产认为，目前的市场充斥着大量过度杠杆化的资产以及缺乏资金的物业主。这一切对像他们这样拥有雄厚的资金以及丰富运营经验的地产商来说是收购高质量资产的好时机。对汉考克大楼这样地标性地产的收购必将加强其在波士顿后湾高端写字楼市场的地位并通过公司的合理运营管理为股东创造出长期价值。