中国房地产税可能的改革方向是：先对房产保有环节进行征税，而后逐步对房产税制进行清理合并；先从增量和高端房产试点，而后扩大到普通和存量房产；先扩大试点区域，而后全面推广，并兼顾地区差异

从国际经验来看，房产税几乎都成为各国重要的财政收入来源，而房产税对房价走势的长期影响实际非常有限，房地产税多采用比例和累进制，税率基本在1%-6%之间，经常会设置一定的免征条件，以把握宽税基和低税率之间的平衡。中国房地产税可能的改革方向是：先对房产保有环节进行征税，而后逐步对房产税制进行清理合并；先从增量和高端房产试点，而后扩大到普通和存量房产；先扩大试点区域，而后全面推广，并兼顾地区差异。对于信托公司房地产信托业务影响上：一是需要注意住房市场的进一步刚需化，业务紧扣项目自住定位；二是注意存量盘活对新房市场的冲击，尤其是一二线存量房交易活跃、规模巨大且空置率较高的城市；三是需要关注交易对手业务布局，尤其是中西部地区布局比重较大企业，业绩下滑、偿债能力下降的风险相对较大。

一、房产税国际经验

(一) 开征目的不同，对财政支持作用各异

大多数国家或地区开征房产税时，都尚未形成现代意义上的房地产市场，征收房产税的目的，主要是为了增加政府税收。在实行中央和地方分税制的国家，房产税一般是地方政府的支柱性税种，为各国或地区政府尤其是地方政府保证其公共服务能力方面，提供了重要的财力保障。但是，由于各国或地区税收制度、经济社会发展阶段存在差异，征收房产税的目的有很大的不同。有的国家或地区将其作为地方政府财政收入的主要来源，有些国家只是将其作为一般收入来源，并经常对房产税进行调整，以对房地产市场和经济进行调控。

根据房产税征收目的的差别，这项税收占地方财政收入的比例不尽相同。美国出于保证财政收入而征收财产税的目的较为突出，20世纪以来，尽管受多方面因素的影响，财产税收入占地方财政总收入的比重有所下降，但仍接近50%；日本在20世纪50年代开始征收房地产税后，其占地方税收总收入的比重一直保持在40%以上，并在90年代攀升至50%；新加坡和香港地区没有中央税与地方税之分，从占政府总体财政收入比重的角度看，差饷和物业税占全港政府收入的比重一般在5%左右，新加坡财产税占财政收入的比重一般在7%左右。

(二) 房产税对房价走势的长期影响有限

房产税一般仅作为地方财政的主要来源，以房产税作为调控手段的国家很少。即便像韩国和日本这样的国家，虽然也一度寄希望于通过房产税起到抑制房价的作用，但历次调控的结果也并不尽人意。从韩国的经验看，尽管在1986-1989和2005年加强了物业税征收，但此后1-2年的房价涨幅反而从此前的5%左右上升到了10%-15%。而交易环节的征税仅有1978年和2003年的两次调控，虽然房价在此后1-2年内上涨速度放缓，但2年后的房价涨幅又达到调控前的水平，且历次调控后都导致新开工出现20%-30%的下跌。从日本的经验看，该国在1973年和1991年两次加重保有环节的税率，但开征后不久均因出现经济危机而导致了资产价格破裂，效果难以观察，而1969年在交易环节征收重税，则因为加剧惜售情绪，对房价的调控效果并不明显，此后2年房价涨幅仍维持在20%左右，但却导致新开工同比增速从1968年的21%回落到1971年的-1.4%。

从国际上的经验而言，房地产税开征初期可能会给各国的房地产市场带来一定的影响，但长期来看，决定房价的因素核心在于供需，而房产税的征收并不能从根本上改变一国房地产的供求关系，自然也就不能真正起到调控房价的作用。

(三) 税率多用比例和累进制，名义税率不超过6%

税率一般分为定额税率、比例税率、累进税率这几项。从各国采用的情况看，比例税率适用最广泛，累进税率次之，只有少数国家采用定额税率。比例税率指对同一课征对象，不论其数额大小，统一按一个比例征税，同一课税对象的不同纳税人税负相同。美国、日本、匈牙利、香港采用这一税率，各国名义税率在3%到5%之间，值得注意的是，各国（地区）在采用比例税率的同时执行差别化比例税率，即根据财产的不同类型制定差别化的税率。以我国台湾地区为例，差别化税率首先可体现在住家用房、非住家用房适用税率不同，且不同用途的非住家用房又根据用途适用差别化的税率。累进税率指随同征税对象数量的增大，征税比例随之提高的税率，韩国和新加坡自住房屋即采用这一税率。以新加坡为例，对自住房产按0%、4%、6%三个等级征税，低于6000元的房地产年值不需缴任何财产税，6000元至65000元之间的年值缴纳4%的税，65000元以上的剩余年值缴纳6%的财产税。定额税率主要应用于从量计征房产税的国家和地区，只有少数国家采用这一税率，其中英国是采用的是典型的定额税率。

(四) 税基多用市场评估价值，征税需一定技术条件

尽管各国采用的税率不尽相同，但计税基础通常选择不动产的市场评估价值，而不采用不动产的原值。一部分原因在于，以房产原值为税基，无法随房产市场价值的变动而变动，在房价上涨的背景下，不能为地方财政有效地发挥组织收入的职能。以市场评估价值为税基，需要健全的不动产评估机构、科学的评估标准和高水平的评估手段，因此，物业税的开征，首先要设立不以盈利为目的的评估机构；其次，国家应当出台房地产评估相关的法律法规，制定科学的评估标准，各地要以此建立房地产评估制度和具体的操作规程；再次，建立比较详尽的财产信息管理系统，对房地产的测绘、各种变更情况及历年价值变化等信息进行管理，同时与工商注册登记部门等进行联网，实行资源共享，完善征管配套措施，以确保征管工作的高质量、高效率。

(五) 税收效率要求对象广泛，慎设减免降低征税成本

根据房地产经济学理论，物业税开征后会减少居民家庭的可支配收入，引起购房者购房支出需求下降，进而对房地产市场的供需产生影响。但征收房产税的效率原则要求在开征房产税后对经济造成的社会福利损失最小，不能过分影响居民家庭拥有住房的愿望，否则会加大政府住房保障责任，而导致政府公共支出需求增加。此外，税收效率原则还要求慎重设置减免税范围，因为减免税范围过大，不仅影响税收的充分性，导致税收收入总体规模减少，还由于对每宗房产是否征税的甄别难度加大导致征管成本支出增加，使税收收入与成本不匹配，税收效率下降。

综观国外房产税的规定，征税范围一般宽广，除对公共宗教慈善等机构的房产实行免征外，其余的房产所有者或占有者均为纳税对象。征收税基宽广的结果是，依据市场价值评估之后的应税房地产价值总额增大，在房地产税收总额既定的情况下房地产税的税率就相应降低，单个纳税人的税收负担相对减轻，税收的公平和效率得到了体现。

二、中国房产税改革的方向

(一) 三种方案：保有征税、清理合并、综合调整

自从2003年中央提出要实施城镇建设税改革、适时开征统一不动产物业税开始，政府相关职能部门及社会各界研究机构都针对房产税未来改革方向提出了各种意见和方案，目前来看，大体上可以归为三类方案：

一是在现有房产税制的基础上，仅对保有环节进行征税调整。针对住房保有环节征税确定于1986年的《房产税暂行条例》，形成了房产税和城镇土地使用税两个税种，其中房产税目前仅向经营性物业征收，而城镇土地使用税率过低，房产税改革的方案之一即将上述两税合并，并将税基仅向经营性物业征收扩展至自用住宅，同时税基评估方法也由账面成本改为市场评估，成为最简单易行的房产税改革方案。该方案因其简单易行、对现行税制冲击最小，得到了许多官方智囊、官员及著名专家学者的支持，如财政部中国财政科学研究院刘尚希认为我国早已在对经营性房产征收房产税，目前只需把现行房产税的征税对象扩大到个人房产即是房产税改革；国研中心巴曙松指出要在房地产保有环节适时开征物业税，增加开发商和投机者成本，鼓励不动产流动，刺激土地和房产市场有效供应；财政部中国财政科学研究院贾康认为当前各方热议的房产税改革实质内容是借鉴国外经验，在不动产保有环节引入和建立直接税（财产税）的制度框架；著名学者叶檀则认为针对房产持有环节征收房产税可增加房产持有成本，抑制房地产投资。

二是对现有涉及房地产的税费进行调整但不涉及土地出让金。我国现行税制中与房地产有关的税收有10种左右，其中税费混乱、重复课税、税种配合失当、计税依据及税率过时、重交易轻保有等问题长期存在，房产税改革的另一个方案即在不涉及土地出让金的基础上将现有房产税费进行合并删减调整，自用住宅亦须缴纳房产税。该方案因其能在一定程度上革除现有房地产税制体系的弊病，同时基本保持现有税制框架，收到了部分学者专家及政府官员的支持，例如上海财经大学胡怡建提出，在不涉及土地供给是实行批租出让制还是年租制的前提下，将现行房地产开发、销售、持有环节的房产税、土地使用税、城市房地产税合并为物业税；清华大学房地产研究所刘洪玉认为应该将地房地产保有环节的房产税与城镇土地使用税合并，以改善公平性、提高征管效率为目标，尽快迈出房地产税收改革的第一步；现任河南省委书记谢伏瞻曾主张将房产税、城市房地产税、城镇土地使用税合并为统一的房地产税。

三是对现有涉及房地产的税费和土地出让金进行综合调整。国有土地使用权出让时的交易金额即是土地出让金，这其中有部分最终成为政府收益纳入财政，将这部分收益与现行的房产税、土地增值税及各种收费合并成为房产税，并把土地出让金由一次缴纳分摊到房产税中按年缴纳，征税对象同样扩展到自用住房。该方案因可简化税制、正税清费，符合不动产改革的终极方向，得到了一些学者专家和少量政府官员的支持，例如中南财经政法大学胡洪曙认为土地出让金并入房产税将能带来稳定的税源、提供收回公共投资的政策工具、抑制房价非理性上涨及降低金融风险等正效应；湖北财政厅傅光明认为应将房产税、城市房地产税、土地增值税及土地出让金合并，转化为房地产保有阶段统一收取的房产税；东北财经大学吴旭东建议将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税基土地出让金等收费合并，开征统一的物业税。

(二) 方向判断：先征税后清理，先增量后存量，先扩大试点，后全面推广

从国际经验和我国实际情况来看，房产税改革将遵循三条基本原则：先对房产保有环节进行征税，而后逐步对房产税制进行清理合并；先从增量和高端房产试点，而后扩大到普通和存量房产；先扩大试点区域，而后全面推广，并兼顾地区差异。具体来看，房产税改革将依如下路径继续推进：第一步，扩大试点。在总结过去几年两市试点经验的基础上，择机开始扩大试点范围至东部发达城市和中西部重点城市，对新增和高端房产开征保有环节的房产税，税率维持在0.5%左右的较低水平。第二步，全面推广。在大范围试点的基础上，全国地级以上城市进行全面推广，征收对象和税制调整依然维持扩大试点阶段的办法。第三步，巩固深化。总结上一阶段的经验，维持征收范围和税制调整的基础上，开始将房产税征收对象扩大至所有增量和存量；第四步，继续完善。在坚持全部地级城市针对所有房产征收房产税的基础上，开始对房地产税制中其他环节进行调整，将相关税费进行清理合并，简化税制。第五步，最终确立。在前几年调整和简化税制的基础上，最终确立统一的房产税制度。

(三) 判断依据

1. 保有环节虽呈缺失状态，但房地产相关税负整体水平已经很高

从我国目前的房地产税制中不难看出，呈现出明显“重开发、流转，轻保有”的特点，房地产（尤其是住宅）保有领域税收的缺失严重，目前仅向经营性物业征收，而在城镇存量物业中占比超过92%的住宅（若按价值计算则约为83%）却未纳入征收范围，使得税收对房地产市场的调节作用和对地方政府的财政支持都未得以发挥，未来短期内按照方案一的思路，将针对保有环节的房产税扩展至普通住宅，既简单易行，又不用对现有税制进行过多调整，推行方便、执行有效。不过，长期来看，仅针对保有环节进行征税是不够，还需配合对房地产税制进行调整，清理合并多余税费。这一方面是精简税制、减少征收成本的内在要求，更为重要的则是，考虑到我国房地产相关税负水平已经很重，若仅增加保有环节税负而不对其他环节进行删减清理，则将进一步提高房地产整体税负水平。据统计，2011年我国包含土地出让收益的房地产相关收入已经占到宽口径财政收入（税收收入加土地出让纯收益）的27.4%，2012年也为25%，与英国29%和美国28%（2005年）的水平相比几乎一致；2011年我国包含土地出让收益的房地产相关收入已经占到GDP的6.3%(2012年为5.7%)，而英国和美国这个数字为4.12%和3.02%，OECD国家平均为1.77%，均低于中国水平。由此可见，长期内，除增加对保有环节进行征税以外，将逐步清理其他环节不合理税费，维持现有房地产相关税负水平不再升高亦是必须进行的事情。

2. 房地产作为居民主要配置财产，短期全面开征阻力大、执行难

国内居民户均60%的财产来自房屋（2007年国家统计局），房地产是国内居民主要的财产配置形式，囿于国内投资渠道的匮乏，房地产也是国内居民主要的投资品种。在这种情况，若短期内在全国范围内全面开征保有环节的房产税，将对居民造成重大的影响，居民的抗拒心理将非常严重。实际上，如果按户均100平米住房、单价6000平米（存量房屋价值120万亿总价和面积200亿平米）和税率1%计算，户均房产税纳税额将高达6000元，占2015年城镇家庭可支配收入的18.9%。因此，短期内全面开征房产税无疑将受到居民的严重阻碍，而采取低税率和一定免征面积才可顺利推行。

3. 税基范围过窄则难对土地财政形成替代，影响地方政府推进动力

房产税在执行的初期以增量房产和高端存量房产为主，税基较窄、税率较低（约0.5%-1.2%），因此征收的总量将不会太大，远远构不成对地方财政的支持，例如试点中上海和重庆房产税仅占其财政收入的2.4%和1.6%，这样地方政府难以有推进房产税的动力。若提高税率，虽然可大幅提高税收总收入，但一方面将远远超出国际水平，另一方面也将面临更大的居民阻力，实际上在政治上不具可行性。因此，若要使得房产税替代土地财政、对地方政府形成稳定财源，就必须扩大税基，将征收对象扩展至所有存量房，按全国城镇房地产存量价值120万亿元和1%的税率计算，将产生1.2万亿元的房产税，占到2011年全国土地出让收入1.4万亿元的85%，对地方财政支持作用明显。

4. 各地区发展水平各异，不适宜同时全面开征

国内东西部地区、一二三四线城市，经济发展水平和房地产市场发展水平都差异巨大，沿海和内陆，东部和中部西部都呈现梯度差异，而房地产市场具有明显的地方性，并受区域经济影响深刻，房产税一旦征收将对各地区产生程度不同的影响。保有环节的房产税属于增加的新税种，会差生净税收收入，但考虑到征收成本和税基数量，则不一定都会对地方政策财政收入形成正向作用，例如中东部地区房价高、增值快，房产税因而较多且增长快，但西部地区房价低、增值慢，房产税会因此而较少且增长慢。再考虑部分欠发达地区需要充分顾及当地居民承受能力和征收成本，甚至有出现入不敷出的可能。因此，房产税的推行中，必须充分考虑各地差异，有序、有差别地推进，而不应同时全面开征。

三、对信托的影响

(一) 住房市场进一步刚需化，业务开展紧扣项目定位

房产税征收后，房地产市场需求结构将发生重大变化，投资需求会进一步受到抑制，住房需求将呈现进一步刚需化的倾向。中小面积、单套自住型住房消费成为主流，而大面积、高端投资型住房需求则会受到抑制，在这种情况下，房地产信托业务开展中尤其需要关注项目的定位和目标客户，前者销售容易、去化速度较快，而后者或会销售困难、去化缓慢。为此，房地产信托业务的开展中，对项目定位的考察、去化速度的估计及项目期限的设计等都须做充分调查和估计。

(二) 盘活存量冲击新房市场，一二线部分城市须注意

房产税对住房需求结构的影响较为强烈，短期内存量二手房或将出现大规模迅速进入租售市场的情况，尤其是存量房交易规模较大、占据市场比重较高的一二线城市，将会对新房市场产生巨大的冲击，分流大量新房需求，导致新房市场短期内出现销售迟滞、价格下跌的情况。这种影响周期视存量二手房规模而定，短则一年半年，长则两年三年，与信托计划期限重叠的可能性极大，因此，我们需要关注部分一二线城市，尤其是存量房交易活跃、规模巨大且空置率较高的城市，如北京（38.5%）、上海、天津（超过50%）、杭州、南京（超过50%）、苏州（37%）、太原（超过60%）等，它们空置率较高（平均46.1%），将受到房产税盘活存量房的短期冲击。

(三) 关注交易对手业务布局，谨防业绩下滑风险

房产税对各地区的影响是差异化，针对保有环节征税将使得中西部地区比东部地区受到的负面影响更大，短期房价的下跌将影响到企业业绩，尤其是较多布局中西部地区企业的业绩。据测算，房产税负水平每增加一个百分点，短期内将会使得中、西、东部地区房价下降10.18、8.18和4.79个百分点，继而引起房企业绩下滑（依据区域布局情况）。因此，在与房企的合作中，信托公司需更进一步关注交易对手业务布局的情况，对布局中西部地区比重较大的企业，需注意业绩下滑、偿债能力下降的风险。

（作者：王和俊 云南信托研发部负责人）